Kredit Pemilikan Rumah (KPR): Sebuah Catatan

Resolusi tahun 2020: Punya rumah. 

Gagasan itu hadir pada awal tahun, dan, secepat kedatangannya, secepat itu pula aku merealisasikannya.

Lokasi perumahannya bahkan sudah kutentukan sejak tahun 2018. Saat itu salah seorang teman yang baru mulai berkeluarga memutuskan untuk membeli rumah di sebuah perumahan yang berlokasi di daerah Parung Panjang, ujung barat Kabupaten bogor.

Februari 2020, aku menghubungi marketing perumahan tersebut dan membayar booking fee. Aku menginginkan rumah tipe 39 dengan luas tanah 72, namun unit tersebut sudah sold out, demikian pula dengan rumah tipe 27. OK, gumamku dalam hati. Aku masih punya kesempatan untuk memiliki rumah tipe 27 apabila bersedia menunggu pembatalan pembelian dari calon pembeli. Pembelian rumah dapat dibatalkan oleh developer karena suatu sebab, salah satunya apabila pengajuan KPR calon pembeli ditolak oleh Bank.

Benar saja, seminggu kemudian aku mendapat info pembatalan pembelian satu unit rumah tipe 27 yang segera kulanjutkan dengan penandatanganan surat pesanan rumah (SPR) sebagai bukti tanda jadi beli rumah. Pada SPR, tercantum harga rumah, nilai uang muka (DP) dan plafon KPR. Yang dimaksud plafon KPR adalah nilai pinjaman yang hendak kita ajukan ke Bank, atau dengan kata lain, harga rumah dikurangi uang muka. 

KPR atau KTA

Saat itu, beberapa Bank konvensional maupun syariah menawarkan promo bagi pegawai kantor tempatku berupa pinjaman KTA Payroll dengan bunga menarik dan tenor panjang yang mencapai 10 tahun. Beberapa teman memanfaatkan promo pinjaman tersebut untuk membeli rumah secara cash (kontan). Hanya saja aku tidak tertarik dengan KTA, karena lebih penasaran dengan sistem KPR. Padahal, KTA menawarkan pencairan pinjaman yang lebih cepat.

Pada KPR, nasabah mendapat pinjaman dari bank dengan jaminan rumah yang dibelinya. Jika terjadi gagal bayar oleh nasabah, Bank berhak menyita jaminan (rumah) dan mencairkan (menjual) jaminan tersebut sebagai kompensasi atas pinjaman yang tidak dapat dibayarkan. Orang yang berhutang dengan jaminan BPKB namun tidak dapat melunasi hutangnya tentu tidak perlu heran jika BPKB disita, dan kehilangan motornya.

Pada KTA, ketiadaan jaminan meningkatkan risiko bagi Bank andaikata terjadi gagal bayar oleh nasabah, sehingga bunga yang dibebankan kepada nasabah (seharusnya) lebih tinggi dibanding KPR.

Penting untuk diketahui bahwa setiap nasabah (peminjam) memiliki tingkat risiko masing-masing yang berbeda satu dengan lainnya. Risiko ini dinilai oleh Bank berdasarkan besaran pendapatan, pengeluaran, kemampuan melunasi pinjaman sebelumnya atau riwayat kredit (jika ada). Bank belum tentu mau memberikan pinjaman penuh sesuai dengan plafon KPR yang kita ajukan karena kita dirasa tidak cukup mampu untuk melunasi pinjaman, sehingga nilai uang muka perlu ditambah. Atau jika apes, pengajuan KPR ditolak sama sekali oleh Bank, kita dianggap sangat berisiko tidak bisa mengembalikan pinjaman. Ga bisa bayar hutang. 

Setelah memastikan pembelian rumah kepada developer, aku diminta mengirim softcopy dokumen yang diperlukan untuk pengajuan KPR kepada Bank yang bekerjasama. Selang 2 hari, Loan officer KPR dari 2 bank swasta menghubungiku untuk menawarkan pinjamannya.

Dokumen dan Biaya-Biaya KPR 

KTP, NPWP, Slip gaji, Surat keterangan pegawai, rekening tabungan 3 bulan terakhir dan surat pesanan rumah adalah dokumen yang perlu disiapkan saat itu. Persyaratan dokumen mungkin berbeda antar bank, tapi dokumen-dokumen di atas adalah esensial.

Selanjutnya, analis bank akan memeriksa riwayat kredit calon peminjam, proses yang biasanya dikenal dengan istilah BI Checking. 

Pengajuan KPR di kedua bank kulakuan secara bersamaan. 7 hari sejak pengajuan, aku mendapat email verifikasi data dari analis KPR Bank UOB. Selang beberapa hari, pengajuan KPR ku disetujui full plafon dengan tenor 15 tahun.

Konfirmasi dari bank lain datang setelah itu. Berbeda dengan bank sebelumnya, verifikasi data dari bank ini dilakukan via sambungan telepon. Persetujuan KPR dari Bank OCBC kuterima beberapa hari kemudian, full plafon dengan tenor 15 tahun.

Persetujuan kredit dari kedua bank ditandai dengan terbitnya Offering Letter yang didalamnya tercantum biaya-biaya KPR, biaya penalti pelunasan dipercepat, besarnya angsuran per bulan, nominal dan periode bunga fix, hingga skema bunga floating yang berlaku sampai dengan berakhirnya masa angsuran (cicilan).

Biaya-Biaya KPR umumnya mencakup biaya Provisi, biaya Administrasi, Premi Asuransi Jiwa, Premi Asuransi Kebakaran dan Biaya Notaris. Nominal biaya maupun biaya lain di luar itu merupakan kebijakan masing-masing Bank.

Pada kasusku, Biaya KPR dari bank OCBC dan UOB berkisar 2 - 3% dari plafon kredit, padahal aku mengira nilainya mencapai 5%.

Suku Bunga dan Simulasi Cicilan

Bank memiliki kebijakan tersendiri dalam menentukan nilai suku bunga floating yang berlaku bagi nasabah (debiturnya). Salah satunya,  menjadikan rate SDBI (Sertifikat Deposito Bank Indonesia)/SBI (Sertifikat Bank Indonesia) sebagai acuan. Rate SDBI kurang lebih dipengaruhi besarnya Lending Facility Bank Indonesia yang mana Lending Facility sendiri dipengaruhi nilai BI 7-Day RR (suku bunga acuan Bank Indonesia, dulu bernama BI Rate) yang berlaku.

Begini kira-kira gambarannya. Posisi BI 7-Day RR per Maret 2020 adalah pada 4,5%, dengan deposit facility sebesar 3,75% dan lending facility 5,25%. Rate SDBI/SBI bernilai minimal sama dengan lending facility Bank Indonesia. Tapi apakah dengan begitu rate SDBI/SBI tersebut digunakan sebagai suku bunga floating? Tentu tidak. Bank akan menetapkan suku bunga di atas nilai ini, dan selisihnya menjadi keuntungan bagi bank. 

Acuan lain yang digunakan bank untuk menentukan suku bunga floating adalah Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang nilainya merupakan kebijakan masing-masing Bank. SDBK menentukan bunga pinjaman yang dikenakan bagi nasabah Korporasi, Ritel, Mikro, KPR, maupun Non-KPR. Per Desember 2019 Bank BRI, BCA, CIMB Niaga tercatat memiliki SDBK KPR di kisaran 9%.

Nilai suku bunga ini sangat dipengaruhi oleh penilaian (appraisal) bank terhadap nasabah yang hendak diberikan pinjaman. Seseorang dengan pendapatan perbulan 50 juta dan cicilan 3 juta mungkin dikenakan bunga KPR lebih rendah ketimbang nasabah dengan pendapatan 10 juta per bulan dengan cicilan KPR 2,5 juta dan cicilan motor 1 juta per bulan.

Perhitungan Angsuran dalam periode Bunga Fix dan Floating

Kita tiba pada inti tulisan ini. Jika diminta, Loan Officer masing-masing Bank akan memberikan simulasi angsuran bulanan dengan tenor dan suku bunga yang sudah ditetapkan. Hanya saja, informasi pada simulai tersebut tidak bisa kupegang sepenuhnya. Bagaimana jika nantinya suku bunga yang diterapkan berbeda dengan simulasi? Berapa total bunga yang harus kubayar sampai selesainya masa kredit? Berapa angsuran per bulan yang perlu dibayar apabila pada tahun ke-5 aku memutuskan untuk melakukan pelunasan sebagian sebesar, katakanlah 50 juta?

Karena itu, aku membuat spreadsheet simulasi cicilan KPR yang dapat mengakomodir pertanyaan-pertanyaan di atas. Berikut linknya: Simulasi KPR_clean

Perlu diketahui bahwa dalam KPR, perhitungan bunga kredit menggunakan bunga anuitas.

Pada kredit dengan bunga anuitas, besaran angsuran per bulan tetap, seperti halnya bunga flat. Namun komposisi bunga dan pokok angsuran akan berubah tiap periode angsuran. Seiring berjalannya waktu, nilai besaran bunga yang harus dibayarkan per bulan akan semakin mengecil, sementara nilai pokok per bulan akan membesar. Angsuran bulanan bernilai tetap, hanya komposisi antara pokok dan bunga berbeda.

Contoh: 

Asumsi cicilan per bulan 2 juta

1. Bulan ke-1: bunga 1,5 juta + pokok 500 ribu
2. Bulan ke-2: bunga 1 juta + pokok 1 juta
3. Bulan ke-3: bunga 500 rb + pokok 1,5 juta
4. dst

Dari simulasi ini aku bisa membandingkan kelebihan KPR UOB Primary dari UOB dan KPR Kendali yang ditawarkan OCBC dan mengapa akhirnya memutuskan untuk menerima tawaran KPR dari OCBC.

Referensi:

1. SDBK Bank - OJK. https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/Pages/Suku-Bunga-Dasar.aspx
2. Rumus Perhitungan Bunga Anuitas. http://www.simulasikredit.com/cara-menghitung-bunga-anuitas/
3. Perbandingan Bunga Flat, Efektif dan Anuitas. https://review.bukalapak.com/finance/lebih-untung-mana-suku-bunga-flat-efektif-atau-anuitas-73789